안녕하세요 배세무사입니다.
이번 시간에는 양천구청으로부터 '부동산 거래신고 정밀조사' 통보자료를 받으시고 대응방안을 요청하신 고객분의 사례를 설명드리려 합니다.
구청, 시청, 한국부동산원, 경제자유무역청, 세무서 등으로부터 해당 자료를 받아보신 분들은 아래 내용을 참고하시면 소명하시는데 도움이 되실 것으로 생각됩니다.
사실관계
A는 지방에 거주하고 있고 있으며 다수의 주택과 상가를 소유하고 있었습니다.
2020년 A는 배우자 B와 공동(5:5)으로 서울 신월동에 소재하고 있는 아파트를 약 6억원에 구입하였습니다.
다만, 주택을 공동으로 구입하는 과정에서 자금의 대다수가 A의 자금 원천에서 지급되었고
당초 제출한 자금조달계획서와 실제 자금의 원천들이 너무나 상이하였습니다.
또한 제출 대상인 계좌내역에서도 여러 가지 문제점들이 발견되었습니다.
검토내용
1. 등기상의 비율(5:5)과 실제 지급액 비율이 상이
A는 고소득 근로자에 비해, 배우자 B는 상대적으로 소득금액이 적었습니다.
주택의 등기비율은 A와 B가 공동으로 5:5인 반면 실제 취득자금은 A가 대부분을 지급하였습니다.
A와 B는 이 외에도 많은 부동산을 보유하고 있었고 과거에도 이런 식으로 A와 B가 공동으로 등기하고
실제 취득자금의 대부분은 A가 지급하였습니다.
만약 세무조사가 착수될 경우 배우자 B는 배우자 증여재산공제를 초과하여 자금을 증여받았기에
증여세와 가산세를 합한다면 상당액의 증여세가 추징될 것으로 예상되었습니다.
따라서 배우자 B의 숨겨진 소득 및 재산 원천을 최대한 밝혀내고
해당 주택 취득에 대하여 A와 B의 실제 지급액 비율도 가능한 5:5가 되도록 소명하였습니다.
2. '자금조달계획서'상의 내용과 '실제 취득자금' 원천이 상이
실거래가 신고시 제출하는 자금조달계획서상의 내용과 실제 취득자금의 원천이 상당부분 잘못된 것을 확인하였습니다.
의뢰인은 실제 취득자금의 원천이 예적금 및 현금이 아닌대도 불구하고
증여자금, 차입금 등 대부분의 자금을 예적금 및 현금으로 기재하셨습니다.
객관적인 자료를 토대로 사실에 근거하여 취득자금을 재구성하여 소명하였고,
이 중 다른 문제로 파생될 수 있는 가능성이 있는 자료들은 제출하지 않도록 하였습니다.
3. '제출대상인 계좌내역'에 가족간의 자금거래가 빈번
소명 제출대상인 매매계약의 거래일 전후 2주간의 거래내역에 대하여 부동산 거래대금 외의 다른 문제가 있어
향후 파생되는 문제가 있을지 반드시 검토하셔야 합니다.
제출대상인 매매계약의 거래일 전후 2주간 통장내역을 살펴보니,
가족 간의 자금 거래가 다분하였습니다.
따라서 가족과의 자금 거래에 대한 증여 이슈를 검토하여,
추후 파생할 수 있는 문제들에 대해서 가장 합리적인 대안을 통해 사전 조치를 취하였습니다.
4. '타인자본'에 대한 사후관리 문제
A와 B는 소득에 비하여 기존에 많은 채무가 있는 상태에서 주택 취득시 추가적으로 적지 않은 금액의 타인자본을 사용하였습니다.
타인자본이란 자기가 보유하던 예적금 등이 아닌, 금융기관 차입금, 신용대출, 제3자 차입금, 보험대출 등의 채무를 의미하며,
이는 채무자가 향후 자신의 소득 또는 재산으로 원금 및 이자를 상환하여야 합니다.
현 시점에서는 증여가 아닌 채무로 인정되더라도 추후 증여이슈 등에 대한 문제가 생길 수 있으니 사후관리까지 신경쓰셔야 합니다.
요즘 과세관청으로부터 유달리 많은 채무상환 통보자료를 받는 것으로 확인되니, 이 부분까지도 각별히 신경쓰셔야 합니다.
5. 취득자금 원천을 파악하는 것이 복잡
A와 B는 주택을 구입함에 있어 매매대금을 지급하기까지 상당히 많은 계좌들에 입출금을 한 기록이 있어
어느 자금을 주택자금에 쓴 것인지를 파악하는 것이 굉장히 복잡했습니다.
따라서 부동산 취득자금 원천에 사용된 모든 예적금, 마이너스 통장 계좌내역을 검토하였으며,
이를 토대로 실제 어떤 자금을 원천으로 썼는지를 파악하였습니다.
다만, 이 모든 계좌내역을 제출하게 된다면 담당자가 파악하기 어려울 뿐만 아니라
해당 계좌를 제출함으로써 불필요하게 다른 이슈로 문제가 파생될 수 있을 가능성이 있어
꼭 필요한 부분과 문제가 없을 자료만 선별하여 제출하였습니다.
부동산 소명자료를 받으시고 혼자 해결하시기 불가능하거나 소명서 작성에 있어서 어려움을 느끼시는 분들은
가능한 빠른 시일 전문가의 조언을 받고 작성하시는 것을 추천드립니다.
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