안녕하세요 배세무사입니다.
이번 시간에는 상록구청으로부터 부동산거래신고 소명자료를 통보받으시고
소명을 의뢰하신 고객분의 사례를 설명드리려 합니다.
지자체, 한국부동산원, 세무서 등으로부터 부동산 거래신고 소명자료를 통보받으신 분들은 아래 내용을 참고하시면
소명서를 작성하시는데 도움이 되실 것으로 생각됩니다.
사실관계
A는 잔금 지급시 담보대출이 가능할 것이라는 예상하에 2021년 1월 계약 당시 모든 채무(가족자금)를 총 동원하여 서울에 있는 주택을 취득하였으나
계약 이후 담보대출이 불가하다는 은행 답변을 듣고 급하게 전세계약을 체결하였습니다.
당초 입주할 것을 목적으로 주택을 취득하였으나 담보대출이 불가해 향후에도 입주는 어렵다고 판단하고 고민하던 중
해당 주택을 좋은 조건으로 매수하겠다는 분이 나타나, 2021년 4월에 해당 주택을 단기로 처분하고 큰 시세차익을 보았습니다.
다만, 주택 취득하는 과정에서 취득자금 원천에 대한 문제가 있었고
전세계약 및 매도계약에 대해서도 이해관계가 복잡하여 직접 소명이 어렵다고 판단하셔서 소명업무를 의뢰하시게 되었습니다.
검토내용
1. "100% 타인자본(부채)"으로 주택 취득
A는 개인사업자로서 국세청에 신고된 소득이 얼마 되지 않았을 뿐더러 보유하신 금융재산도 거의 없다시피 하셨습니다.
정부의 투기지역 대출 규제 정책으로 인해 서울 주택에 대한 담보대출은 불가하였고, 어쩔 수 없이 취득단계에서 무리하게 가족, 제3자의 자금을 모두 총동원하여 구입하였지만
해당 자금을 증여로 볼 소지도 높았을 뿐더러,
모두 차입으로 인정되더라도 향후 채무 상환액에 대하여 사후관리가 진행될 수 있기에 증여이슈가 발생할 가능성이 높았습니다.
따라서 최대한 A의 숨겨진 취득자금 원천을 찾는 것이 중요하다고 판단하여
A의 자기자본을 기존 0%에서 약 30%까지 증가시켰습니다.
2. "가족"이 매매대금을 매도인에게 직접 이체 ("가족"이 계약 당사자)
A의 취득자금 원천의 대부분이 가족 B의 자금이었고
가족 B는 다주택자로 취득세 중과세 및 종합부동산세 대상자였습니다.
또한 가족B의 자금이 매수인 A를 통하지 않고, 가족B가 직접 매도인에게 이체한 내역도 상당하였기에
부동산 명의신탁 이슈까지 발생할 수도 있는 상황이었습니다.
정말 황당했던건, 매매계약서 작성시 매수인의 전화번호도 A가 아닌 가족B의 전화번호를 기재하였습니다.....
충분한 고민 끝에 대응방안을 말씀드렸고, 매도인과 공인중개사분의 협조끝에 잘 소명할 수 있었습니다.
3. "제출하는 계좌이체 내역"에 소득 누락액과 가족간의 자금거래가 다수
거래일 전후 2주간의 계좌내역 중 가족간의 입금내역이 이미 증여재산공제 금액(직계존비속 5천만원, 기타친족 1천만원)을 초과하였고
A가 국세청에 신고한 소득금액에 비해 큰 금액들이 사업자금(매출액)으로 입금된 것으로 확인되었습니다.
구청 단계에서 해당 금액을 모두 소명하지는 않았지만, 추후 과세관청으로 자료가 이관되어 세무조사가 착수되더라도
큰 문제가 없는 선에서 조사가 마무리될 수 있도록 구청 소명 이후 플랜에 대하여 충분히 설명드렸습니다.
4. 갭투자 후 단기 매매
A는 주택을 구매한지 약 3개월도 되지 않아 큰 시세차익을 보고 주택을 처분하였습니다.
이는 현 정부의 주택 수요 억제 정책에 반할뿐더러 조사하시는 주무관님 관점에서도
주거 목적으로 주택을 취득한 것이 아닌 단기 시세차익을 얻기 위해 투자수단으로 주택을 구입했다고 볼 소지가 다분하였습니다.
따라서 A로부터 당시 정황을 충분히 설명 듣고
주택 구입 당시부터 처분하기까지 A가 주택을 처분할 수 밖에 없었던 경위에 대하여 소명서에 잘 어필하였습니다.
구청 부동산 소명의 경우 통상 2주의 기한이 주어지기에 기한이 넉넉하지 않지만
다행히 A분께서는 구청 통보자료를 받는 즉시 연락을 주셔서 충분한 검토 하에 소명서를 제출할 수 있었습니다.
또한 적극적으로 협조해주신 덕분에 구청 소명단계에서 성공적으로 종결되었습니다.
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